Surroga del mutuo: guida completa

Grazie all’operazione di surroga, puoi trasferire il mutuo da una banca ad un'altra, a condizioni migliori e senza spese aggiuntive.

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In un periodo di tassi d'interesse in aumento e mutui più costosi, trovare un mutuo conveniente è difficile. Se hai già un mutuo, potresti considerare la surroga per poter beneficiare di condizioni contrattuali migliori.

Cos'è la surroga del mutuo?

La surroga del mutuo consiste nel trasferire un mutuo ipotecario da una banca a un'altra, mantenendo l'ipoteca originaria sull'immobile.
L’obiettivo è quello di ottenere condizioni contrattuali più vantaggiose, come il tasso di interesse, la durata del finanziamento e altre clausole contrattuali, senza dover stipulare un nuovo mutuo e senza costi notarili o penali per l'estinzione anticipata.
E’ una procedura che è stata introdotta in Italia con il Decreto Bersani del 2007 e può portare a significativi risparmi e benefici economici.

Vantaggi della surroga del mutuo

  1. Tassi di interesse più bassi
    Uno dei principali vantaggi è la possibilità di ottenere un tasso di interesse più basso rispetto a quello del mutuo originale, riducendo il costo complessivo del finanziamento.
  2. Riduzione della rata mensile
    Un tasso di interesse più basso si traduce in rate mensili più contenute, migliorando la sostenibilità del mutuo.
  3. Durata del mutuo flessibile
    La surroga consente di rinegoziare la durata del mutuo, permettendo di adattare il piano di ammortamento alle proprie esigenze finanziarie.
  4. Nessun costo aggiuntivo
    Grazie al Decreto Bersani, la surroga non comporta costi per il mutuatario, inclusi i costi notarili e le spese di istruttoria.
  5. Miglioramento delle condizioni contrattuali
    Oltre ai tassi di interesse, è possibile negoziare altre condizioni del mutuo, come l'inserimento di clausole più favorevoli o la modifica delle modalità di pagamento.

Come funziona la surroga del mutuo

Il processo di surroga del mutuo si articola in diverse fasi:

  • Valutazione delle offerte
    Il mutuatario confronta le diverse offerte di mutuo disponibili sul mercato. È possibile utilizzare comparatori online o rivolgersi a un consulente finanziario per individuare l'offerta più vantaggiosa in termini di tasso di interesse e altre condizioni contrattuali.
  • Richiesta di surroga
    Una volta individuata l'offerta migliore, il mutuatario presenta una richiesta formale di surroga alla nuova banca, che valuterà la fattibilità dell'operazione e le condizioni del mutuo esistente.
  • Istruttoria della nuova banca
    La nuova banca effettua un'analisi creditizia del mutuatario, verificando la documentazione fornita e la situazione finanziaria complessiva. Questa fase può includere una nuova perizia dell'immobile, se necessario.
  • Estinzione del vecchio mutuo
    Se la richiesta viene accettata, la nuova banca si occuperà di estinguere il mutuo precedente presso la vecchia banca, trasferendo l'ipoteca a suo favore. Questa operazione viene svolta attraverso l'atto di surroga, che viene stipulato da un notaio.
  • Sottoscrizione del nuovo mutuo
    Il mutuatario sottoscrive il nuovo contratto di mutuo con la nuova banca, beneficiando delle condizioni migliorative concordate.

Quanto costa la surroga del mutuo

La surroga del mutuo prevede il pagamento di un’unica tassa sull'ipoteca di 35 euro, per il resto è senza costi per il mutuatario.

La nuova banca copre tutte le spese, come quelle per l'istruttoria, la perizia dell'immobile e gli atti notarili; non può imporre spese, obbligare ad aprire un conto corrente o a domiciliare lo stipendio. Se richiesto un passaggio dal notaio, deve essere a carico della banca. Il cliente può trasferire la polizza assicurativa esistente senza costi.

La legge inoltre, garantisce che il trasferimento del mutuo avvenga entro 30 giorni lavorativi e prevede un risarcimento dell'1% del valore residuo del mutuo per ogni mese di ritardo

Documentazione necessaria

Per avviare una surroga del mutuo, è necessario fornire alla nuova banca una serie di documenti, tra cui:

  • Copia del contratto di mutuo originale: documento che attesta le condizioni del mutuo in essere.
  • Documenti d'identità e codice fiscale: per la verifica dell'identità del mutuatario.
  • Certificato di stato di famiglia e residenza: per confermare la composizione del nucleo familiare e la residenza del mutuatario.
  • Documentazione reddituale: come buste paga, CUD, dichiarazione dei redditi, utili per valutare la capacità di rimborso del mutuatario.
  • Perizia dell'immobile: in alcuni casi può essere richiesta una nuova perizia per valutare il valore dell'immobile.

Quando conviene la surroga del mutuo

Valutare la surroga del mutuo è utile ogni volta che si trovano condizioni più favorevoli rispetto a quelle iniziali. La surroga deve offrire un vantaggio economico, come un risparmio totale sul debito o la riduzione della rata mensile. In generale, conviene se si ottiene un tasso di interesse inferiore.

Per capire se conviene, basta confrontare il costo totale delle rate residue del vecchio mutuo con quello del nuovo mutuo. Se il nuovo è inferiore, la surroga è conveniente. Con la banca si può anche estendere la durata del mutuo per ridurre le rate, ma inizialmente gli interessi saranno più alti. Questa spesa va considerata nella valutazione complessiva.

Quando non si può richiedere la surroga e cosa fare per evitare un rifiuto

Di solito, le banche non accettano la surroga se il finanziamento è inferiore a 50.000 euro. Questo significa che, se il residuo del mutuo da trasferire è meno di questa cifra, la richiesta potrebbe essere rifiutata. La banca originaria non può impedire la surroga, ma la nuova banca a cui si vuole trasferire il mutuo ha il diritto di rifiutare la richiesta in determinate circostanze.
Ci sono alcuni aspetti da considerare per evitare di trovarsi in questa situazione. Il mutuatario dovrebbe valutare i seguenti fattori:

  • Residuo del finanziamento inferiore a 50.000 euro: poiché la somma rimanente è bassa, gli interessi sono minori e la banca potrebbe ritenere l'operazione poco redditizia.
  • Situazione reddituale del mutuatario peggiorata: questo può accadere se il mutuatario ha cambiato lavoro e ha un salario inferiore o ha nuove spese o debiti, aumentando il rischio di insolvenza.
  • Pagamento delle rate precedenti: la nuova banca potrebbe rifiutare la richiesta di surroga se il mutuatario ha avuto rate scadute in passato.
  • Deprezzamento dell’immobile: se il valore dell'immobile è diminuito al punto da non essere più una garanzia sufficiente per la banca.
  • Breve durata residua del mutuo: se la scadenza del mutuo è vicina, la nuova banca potrebbe non considerare l'operazione abbastanza redditizia.

Quante volte è possibile accedere alla surroga del mutuo?

Ricordiamo che è possibile effettuare la surroga del mutuo più volte e in qualsiasi momento. Questa opzione è disponibile per qualsiasi mutuo sulla casa, non solo per l’acquisto dell’abitazione principale.

È consigliabile consultare un consulente finanziario, come lo siamo noi di Ri.Analisi, per avere un quadro chiaro delle possibilità e delle offerte delle diverse banche. Con una scelta attenta, la surroga del mutuo può portare a risparmi significativi e a una gestione finanziaria più efficiente, migliorando la qualità della vita e garantendo maggiore stabilità economica nel lungo termine.

Se hai stipulato un mutuo con la banca, ma a causa della crisi non riesci a pagare, puoi rinegoziarlo a costo zero e ritrovare la tua serenità. 

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DATA PUBBLICAZIONE:
14 Giugno 2024