L'Agenzia delle Entrate-Riscossione, a condizioni precise, non può avviare l'espropriazione dell'unica casa in cui risiedi.
Banche, finanziarie e altri creditori privati seguono regole diverse e possono agire anche sulla casa dove abiti. 

Il Codice della crisi prevede procedure che, nei casi di legge e su decisione del giudice, possono incidere sulle azioni esecutive. Il primo passo è capire chi è il creditore e che atto hai ricevuto.

Ricevere un atto di pignoramento o la data di un'asta sulla casa in cui vivi pesa su di te e su chi vive con te.
Abbiamo sintetizzato qui le regole in modo chiaro, per permetterti di valutare la soluzione migliore.

1. Se il creditore è l'Agenzia delle Entrate-Riscossione, non può avviare l'espropriazione se la casa:

• è l'unico immobile che possiedi;
• è la tua abitazione con residenza anagrafica;
• non è di lusso.

Se manca una di queste condizioni, valgono altre regole (rif. art. 76, comma 1, lett. a). I limiti dell'art. 76 valgono solo per l'esecuzione esattoriale. Se un creditore privato ha già avviato un pignoramento, l'Agenzia può intervenire nella procedura. Cosa significa nel tuo caso va letto sugli atti con un professionista.

2. Se i creditori sono banche, finanziarie, condominio o fornitori, possono pignorare anche la prima casa secondo le regole dell'espropriazione immobiliare. In pratica agiscono di solito per importi elevati, perché la procedura costa e richiede tempo (rif. codice di procedura civile).

La tutela della prima casa non è automatica. Cade, ad esempio, se:

• possiedi più di un immobile;
• la casa è di lusso o rientra nelle categorie catastali A/8 (ville) e A/9 (castelli, palazzi di pregio);
• non è la tua abitazione con residenza anagrafica, per esempio perché è affittata a terzi.

In questi casi l'Agenzia può avviare l'espropriazione solo se il credito complessivo supera 120.000 euro e l'ipoteca è iscritta da almeno sei mesi senza che il debito sia stato estinto. 

Non procede se il valore dei beni, al netto delle ipoteche di grado prioritario, è inferiore alla soglia (art. 76, comma 2).

L'ipoteca non è la vendita della casa

Di regola l'ipoteca può essere iscritta se il debito supera 20.000 euro (art. 77 D.P.R. 602/1973).
Prima l'Agenzia ti manda un avviso e ti lascia 30 giorni per pagare.
Se non sei d'accordo, puoi contestare l'ipoteca davanti al giudice tributario.
I tribunali non interpretano le soglie sempre allo stesso modo e conviene farle verificare nel tuo caso.

I limiti previsti per il Fisco non valgono per banche, finanziarie, società di recupero crediti e altri creditori privati. Possono agire con un titolo esecutivo (per esempio un decreto ingiuntivo definitivo) o con l'ipoteca iscritta a garanzia del mutuo.

Il percorso tipico è questo:

1. Il creditore notifica il precetto e poi l'atto di pignoramento, che viene trascritto nei registri immobiliari.
2. Il giudice dell'esecuzione nomina un esperto che stima l'immobile e un custode.
3. L'immobile viene messo in vendita all'asta. Se l'asta va deserta, il prezzo può essere ridotto nelle vendite successive.

Ogni atto ha termini e requisiti: se non vengono rispettati, il pignoramento può essere contestato. 

Conserva tutto ciò che ricevi, anche le comunicazioni che sembrano di routine.

Un bene in comproprietà può essere pignorato anche se solo uno dei proprietari ha il debito (art. 599 c.p.c.). 

Il creditore deve avvisare gli altri comproprietari, che non possono separare la quota del debitore senza l'ordine del giudice.

Il giudice valuta nell'ordine: se la quota del debitore si può separare, se si può vendere la sola quota, altrimenti si procede alla divisione. 

Se alla fine si vende l'intero bene, il creditore viene soddisfatto solo fino al proprio credito, agli interessi e alle spese. Il resto spetta al debitore e agli altri comproprietari, in base alle rispettive quote.

Il coniuge che non ha il debito non risponde del debito altrui. Può però subire effetti concreti sul godimento della casa: per questo conviene valutare presto con un professionista come è intestato l'immobile e quale regime patrimoniale vale per voi.

I primi passi sono concreti:

• Individua il creditore e leggi con attenzione l'atto ricevuto: cartella, preavviso di ipoteca, precetto o atto di pignoramento.
• Raccogli i documenti: visura catastale, certificato di residenza, atto di proprietà e altri immobili eventualmente intestati a te.
• Controlla le date degli atti: i termini contano.
• Se è già fissata un'asta, non aspettare: i tempi per intervenire possono essere stretti.
• Verifica con un professionista se per il tuo caso valgono le tutele di legge e se ci sono motivi per contestare l'atto.

Questa pagina spiega le regole in generale. Non sostituisce una consulenza sul tuo caso.

Leggi anche: pignoramento dello stipendio, pignoramento del conto corrente e saldo e stralcio.

Se il pignoramento è solo uno dei debiti che non riesci più a sostenere, il Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza (D.Lgs. 14/2019) prevede procedure per consumatori e piccoli imprenditori. 

Il percorso, in sintesi, funziona così:

1. Un professionista valuta con te se puoi accedere a una procedura e quale è adatta alla tua situazione.
2. La domanda viene depositata in tribunale, con il supporto dell'Organismo di composizione della crisi (OCC).
3. Il giudice esamina la domanda. Se apre la procedura, può vietare l'inizio o la prosecuzione di azioni esecutive sui beni coinvolti. Su richiesta del debitore può anche sospendere una vendita immobiliare già avviata (art. 70, comma 4, CCII).
4. Il piano o la liquidazione tengono conto della tua capacità economica e delle somme necessarie al mantenimento tuo e della tua famiglia.
5. Il giudice omologa il piano o, nella liquidazione, può dichiarare l'esdebitazione se ricorrono le condizioni di legge.

Le decisioni spettano al giudice e dipendono dal singolo caso: nessuno può garantire l'esito.

Ristrutturazione dei debiti del consumatore (art. 67 CCII). È pensata per la persona fisica indebitata per scopi estranei a un'attività imprenditoriale o professionale. Prevede un piano di pagamento calcolato sulla capacità economica della famiglia. Il piano può includere il rimborso delle rate a scadere del mutuo garantito da ipoteca sull'abitazione principale, ed è la procedura in cui la conservazione della casa può essere valutata.

Liquidazione controllata (art. 268 CCII). È la procedura per chi è in sovraindebitamento anche per debiti da attività professionale, garanzie o fideiussioni. Il patrimonio viene messo a disposizione dei creditori e può comprendere anche gli immobili, quindi non è la strada pensata per conservare la casa. 

L'Agenzia delle Entrate-Riscossione può pignorare la prima casa?
Non avvia l'espropriazione se la casa è l'unico immobile che possiedi, è la tua abitazione con residenza anagrafica e non è di lusso (categorie catastali A/8 e A/9 escluse dalla tutela). Se manca una di queste condizioni, può procedere solo al ricorrere dei requisiti di legge, come il credito superiore a 120.000 euro e l'ipoteca iscritta da almeno sei mesi.

Una banca può pignorare la mia prima casa?
Sì: i limiti previsti per l'Agenzia delle Entrate-Riscossione non valgono per banche, finanziarie e altri creditori privati. Possono agire con un titolo esecutivo o con l'ipoteca sul mutuo, ma la procedura è lunga e costosa e di solito riguarda importi elevati.

Si può fermare un'asta già fissata?
Nessuno può garantirlo. Con il Codice della Crisi, se il giudice apre la procedura, può vietare l'inizio o la prosecuzione delle azioni esecutive e, su richiesta del debitore, sospendere la vendita già avviata. Decide il giudice caso per caso: se l'asta è fissata, rivolgiti subito a un professionista.

Se hai ricevuto una cartella, un preavviso di ipoteca, un atto di pignoramento o la data di un'asta, puoi parlarne con noi. La consulenza iniziale è gratuita e riservata: valutiamo insieme la tua situazione e se puoi accedere alle procedure del Codice della Crisi.